Avocat-Député au Grand Conseil

13/12/2015

Pouvoir acheter l'appartement où l'on vit: Pour le Grand Conseil, c'est OUI!

La meilleure manière de protéger un locataire est de l’aider à devenir propriétaire.

Et c’est bien sous l’égide de l’art. 180 de notre Constitution cantonale, qui commande de favoriser l’accès à la propriété, que le Grand Conseil genevois adopta le texte suivant, à une très large majorité, le 13 novembre 2015 :


PL 11408 modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (LDTR) (L 5 20) (Plus de liberté pour les locataires)


Art. 39 al. 3 (abrogé), al. 4 lettre e (nouvelle teneur)

e) est acquis par un locataire souhaitant librement acheter l’appartement qu’il occupe effectivement depuis 5 ans au moins et à qui la teneur de l’art. 271 a, al. 1 let c CO (protection contre le congé-vente) a été notifiée. Dans ce cas, le prix de vente du mètre carré PPE ne peut dépasser CHF 6'900.-, montant indexé annuellement à l’indice genevois des prix à la consommation, et les locataires restant dans l’immeuble doivent également obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir.


En substance, la loi votée permettra à un locataire de pouvoir se porter librement acquéreur de son appartement, sans qu’aucune contrainte ne puisse être exercée afin de l’obliger de quelque manière que ce soit (protection absolue contre la pratique dit du ‘congé-vente’).

Un locataire pourra donc acheter l’appartement où il vit (depuis au moins 5 ans), réaliser de considérables économies de loyer en bénéficiant des taux bas d’aujourd’hui, troquer son statut précaire contre une assurance de pérennité, transmettre son bien à ses héritiers, et surtout, ne plus payer un loyer ‘dans le vide’.

Un exemple chiffré :

M. X loue un appartement de 4 pièces aux Eaux-Vives, de 80 m2 PPE, dans un bel immeuble ancien, correctement entretenu.

Son loyer est de CHF 1'692.-/ mois (hors charges).

Le prix maximum qui pourra être pratiqué, selon la nouvelle loi, est de CHF 6'900.-/m2 PPE, soit à un prix nettement inférieur aux prix plafonds pratiqués en zone de développement où les prix sont contrôlés par l’État.

Dès lors, le prix de vente de l’appartement de 80 m2 PPE ne pourra dépasser la somme de CHF 552'000.- (il sera bien souvent inférieur).

Pour acquérir pareil logement, les fonds propres devront se monter entre CHF 55'200.- et CHF 110'400.-.

Les frais de transfert bénéficieront du rabais Casatax.

Dans l’hypothèse d’un apport de 20% en fonds propres et d’un financement hypothécaire à hauteur de 80%, soit de CHF 441'600.-, le coût du crédit se monterait à environ CHF 6'624.-/ an, soit CHF 552.- par mois, avec un taux d’intérêt fixe sur 10 (ou 15) ans (la charge d’intérêts ne pourra donc plus varier).

Les charges de copropriété, y compris le fonds de rénovation, se monteraient typiquement à CHF 6'000.-/ an, soit CHF 500.-/ mois.

Après acquisition, le nouveau ‘loyer’ de M. X se situerait ainsi à CHF 1’052.-/ mois, avec une visibilité sur 10 (ou 15) ans !

L’économie de loyer réalisée de CHF 640.-/ mois (soit une économie de 38%), servira principalement à amortir l’emprunt hypothécaire (épargne forcée).

Ainsi, pour le locataire, l’opération que permet la loi est évidemment particulièrement intéressante.

On notera que le texte voté ne laisse aucun espace pour des pratiques spéculatives car, d’une part, le locataire doit être en place depuis au moins 5 ans, et d’autre part, profiter des conditions particulièrement favorables d’acquisition, en revendant, exposerait le vendeur à un impôt spécial sur le gain immobilier (IBGI) à hauteur de 50%.

Par ailleurs, il se condamnerait à devoir trouver un autre appartement dont le loyer ou prix enlèverait tout bon sens économique à la vente projetée.

Il est donc quasi-certain que le locataire acquéreur continuera à habiter son logement.

Ce sera le but même de son achat.

Il est également absurde de prétendre qu’avec cette loi, une sélection se fera au sein des candidats à la location (taux d’effort, volonté d’acquérir).

Premièrement, nous l’avons vu, en cas d’acquisition, le taux d’effort sera moindre, vu la baisse du ‘loyer’ après achat, et deuxièmement, les conventions couplées qui lient le locataire lors de la conclusion du bail afin de notamment l’obliger à acquérir ultérieurement sont inefficaces (art. 254 CO).


Ainsi, aucune possibilité pour un propriétaire de pouvoir sélectionner utilement les candidats à la location selon leur désir d'acheter ou non.


Selon la loi, la volonté d’acquérir doit, en effet, être librement exprimée au terme d’un délai d’occupation d’au moins 5 ans.

La loi oblige également le propriétaire-bailleur, souhaitant vendre un appartement, à notifier préalablement au locataire en place les dispositions du droit du bail qui le protège contre toute velléité de contrainte ou de congé-vente.

Là encore, en cas de résiliation de son bail, le locataire pourra faire annuler la résiliation en produisant la notification de ses droits (art. 271 a lettre c CO).

Subséquemment, aucune résiliation de bail ne pourra intervenir pendant un délai de 3 ans (art. 271 a lettre e CO).


Pas de risque non plus d’une éventuelle ‘résiliation préventive’ :


La gauche, terrorisée par l’idée que la proportion de propriétaires pourrait augmenter à Genève, tente de diaboliser la novelle en laissant croire qu’elle pourrait ouvrir la porte à des pratiques abusives de ce type.


Or, le droit du bail et la loi votée ne le permettent pas.


En effet, le propriétaire qui procéderait à des résiliations de baux au sein d’un immeuble dont il souhaiterait offrir subséquemment les appartements aux locataires en place depuis plus de cinq ans, tomberait immanquablement sous le coup de l’art. 271 a lettre c CO.


Cette démarche abusive serait de plus sans aucune utilité, le propriétaire ne pouvant lier le futur candidat locataire de manière à le contraindre à acheter dans 5 ans au moment de la conclusion du bail (art. 254 CO).

La protection du locataire en la matière est ainsi absolue et il ne peut être contraint à l’achat, de quelque manière que ce soit.

Afin de répondre à d’autres inquiétudes, notons que le parc locatif genevois est constitué d’approximativement 85% de logements locatifs, soit 191'250 unités, sur un total de 225'000 environ.

C’est le plus haut taux suisse, européen et mondial.

Même si 10'000 logements sont acquis par le locataire en place, sur une période de 10 ans, la proportion excéderait toujours 80% !

On ne peut donc venir prétendre que la nouvelle loi votée aura pour conséquence ‘un démantèlement du parc locatif’.

A titre de comparaison, en Europe ou Amérique du Nord, c’est le pourcentage de propriétaires qui se situe dans un intervalle allant de 70 à 80%, et il n’y est pas fait état d’une insuffisance du parc locatif destiné à la classe moyenne.

Aucune crainte, dès lors, à avoir pour le parc locatif genevois, ni pour la proportion de ce parc correspondant au besoin prépondérant de la population (accessible au moyen d’un revenu médian).

De plus, une partie non négligeable de nouveaux propriétaires offriront également leur bien à la location (à l’occasion d’un déménagement, d’un départ ou encore d’un divorce, etc.).

Rappelons qu’en considération de l’invite constitutionnelle, l’accès à la propriété par les classes moyennes demeure l’une des priorités de la présente législature (2013-2018).

La loi votée permettra cette accession dans de meilleures conditions encore que celles pratiquées au sein de l’économie immobilière planifiée où les prix sont contrôlés par l’État.

Malheureusement, pour des motifs purement politiques et idéologiques, la gauche dure a décidé de s’opposer au texte clair de la Constitution genevoise au travers de la nouvelle loi votée au Parlement, en lançant un référendum (facilité : 500 signatures !).

Pour ces partis et mouvements de gauche (PS, Verts, EAG, l’ASLOCA et le RPSL), il semble acquis et démontré que ce n’est pas l’intérêt des locataires qui les préoccupent en premier lieu, mais bel et bien la crainte de l’érosion de leur électorat, principalement composé de locataires.

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