L'indécence de la fiscalité immobilière genevoise..

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Suite aux dernières mesures prises par le Conseil d'Etat qui alourdissent encore la fiscalité immobilière, notamment des petits propriétaires (captifs) occupant leur logement, l'UDC, le MCG ainsi que les associations Halte aux Déficits et Halte à l'enfer fiscal genevois ont décidé de taper du poing sur la table.

Trop c'est trop!

Après avoir été largement relayées par l'excellente Radio Lac, nous avons souhaité porter le détail de nos revendications à la connaissance de tous afin que tous puissent être convaincus de leur bien-fondé.

Tout d'abord, le texte de notre communiqué, puis une copie de notre requête, adressée au Conseil d'Etat.

Communiqué de l’Association Halte à l’enfer fiscal genevois

En date du 13 juin 2019, nous avons fait parvenir au Conseil d’Etat une requête en reconsidération afin que soient supprimées les mesures fiscales qui aggravent, si cela est encore possible, la fiscalisation des actifs captifs que sont les biens immeubles genevois.

Ce sont tous les propriétaires genevois qui sont touchés et une majoration de la valeur locative de 4,7% attend notamment les propriétaires qui occupent leur logement, mesure qui se justifie d’autant moins que le marché se détend et que le niveau des intérêts hypothécaires est historiquement bas.

Avec ces nouvelles mesures on frise la confiscation, ou on vide tout au moins la propriété immobilière de sa substance, et il est grand temps que le gouvernement genevois soit mis devant ses responsabilités.

Notre association et les cosignataires de la requête, savoir l’UDC, le MCG et l’association Halte aux déficits, entendent et exigent qu’une table ronde soit organisée dans les meilleurs délais, afin qu’une solution respectueuse des droits des propriétaires puisse être trouvée.

Les conclusions de notre requête sont en parfait accord avec les statuts des deux principales associations de propriétaires pré-consultées, soit Pic Vert et la Chambre genevoise immobilière, dont la lutte contre la sur-fiscalisation de leurs adhérents constitue l’une de leurs priorités.

Les contacts établis avec lesdites associations nous permettent d’espérer un plein soutien de leur part dans le cadre de notre action.

Halte à l’enfer fiscal genevois

Ronald ZACHARIAS, Vice-président

Copie de la requête adressée au Conseil d'Etat en date du 13 juin 2019:

 

                                                                      RECOMMANDÉ

                                                                      Conseil d’État de la

                                                                      République et canton de Genève

                                                                      A l’attention de M. Antonio HODGERS, Président

                                                                      Chancellerie d’État

                                                                      Rue de l’Hôtel-de-Ville 2

                                                                      1204 Genève

 

 

 

                                                                         Genève, le 13 juin 2019.

 

 

 

Concerne :    Halte au matraquage fiscal des propriétaires immobiliers !

 Monsieur le Président du Conseil d’État,

Mesdames et Messieurs les Conseillers d’État,

 Agissant au nom et pour le compte des partis politiques et associations listées, nous vous venons pour dénoncer les mesures fiscales suivantes prises récemment dans le domaine de la fiscalité immobilière, dont le cumul tend à un effet confiscatoire, et à coup sûr au matraquage fiscal des propriétaires dont le patrimoine immobilier est progressivement vidé de sa substance.

 

  1. Abrogation de la pratique des provisions pour grands travaux d’entretien

 Par information n° 1/ 2018 du 17 septembre 2018, amendée en date du 18 janvier 2019, l’Administration fiscale cantonale (AFC) a abrogé sa pratique de longue date en matière de provisions forfaitaires pour grands travaux d’entretien.

 En pratique, cette abrogation a pour effet la dissolution immédiate de l’essentiel des provisions pour grands travaux d’entretien comptabilisées par les personnes morales propriétaires d’immeubles sis à Genève, ainsi que par les personnes physiques détenant de tels immeubles dans leur fortune commerciale.

 L’AFC stipule en effet que l’intégralité des provisions existantes qui ont été constituées forfaitairement sur la base de l’ancienne pratique doit être utilisée, ou dissoute sur le plan comptable, au plus tard à la fin de la période fiscale 2019.

 Vu l’importance des provisions constituées en application de l’ancienne pratique, cette dissolution immédiate aura des conséquences financières très importantes pour les propriétaires d’immeubles, au titre de l’impôt sur le bénéfice (pour les personnes morales), ou de l’impôt sur le revenu et de l’AVS (pour les personnes physiques).

 Or, les contribuables n’ont pas été mis en état de faire le nécessaire pour assurer le financement de cette dissolution, puisqu’ils n’en ont été avertis qu’à fin 2018/ début 2019.

Il n’y avait pourtant pas d’autre urgence à abroger cette pratique bien établie de l’AFC, que de taxer la dissolution de ces provisions du chef des personnes morales concernées au taux effectif 2019 de 24.17% plutôt qu’au taux réduit (anticipé) de 13.99% dès 2020 !

Ce faisant et sur le plan purement juridique, l’AFC méconnait les principes constitutionnels régissant les changements de pratiques (droit à la protection de la bonne foi du contribuable), en particulier lorsqu’il s’agit de pratiques bien établies et sur lesquelles les contribuables ont pu de bonne foi se fonder pour prendre des décisions de gestion ou d’investissement.

 En tant que droit fondamental consacré à l’article 9 Cst., le droit à la protection de la bonne foi offre en effet aux administrés, également dans l’intérêt de la sécurité du droit, la protection de la confiance légitime qu’ils ont placée dans le comportement adopté par les autorités et suscitant une expectative déterminée.

 Pour être admissibles sous l’angle de la bonne foi et de la sécurité du droit, les changements de pratique en défaveur des contribuables doivent ainsi leur être annoncés suffisamment à l’avance pour qu’ils puissent s’y préparer, les budgétiser et, en l’occurrence assurer ou négocier le financement de l’impôt.

 Il ressort en effet d’une abondante jurisprudence ainsi que de la doctrine que lorsqu’une nouvelle pratique administrative est défavorable à l’administré, le droit à la protection de la bonne foi s’oppose à l’application immédiate de la nouvelle pratique.

 Dans ces cas, la nouvelle pratique ne peut être appliquée qu’après avoir été préalablement annoncée, en particulier lorsqu’elle a des effets rigoureux, notamment financiers, pour l’administré. Un préavis d’une certaine durée est d’autant plus nécessaire lorsque, comme en l’espèce, la pratique a été admise sans réserve ni changements durant une longue période, et que les intéressés s’y sont de bonne foi fiés pour prendre leurs décisions de gestion et d’investissement, par définition sur le long terme.

 Au vu de ce qui précède, nous demandons à ce que l’abrogation de la pratique en matière de provisions pour grands travaux d’entretien soit annulée, sinon reportée pour une période d’au moins trois ans, afin de permettre :

 

  • aux contribuables, en particulier aux personnes physiques taxées à un taux effectif maximal de 55% (AVS comprise) d’obtenir le financement nécessaire au paiement de leur dû, le cas échéant par la vente de tout ou partie de leur parc immobilier ou la négociation de crédits immobiliers dans de bonnes conditions, et

 

  • aux personnes morales de bénéficier d’une imposition raisonnable au taux de 13.99% du profit issu des provisions dissoutes, l’essentiel de ce bénéfice étant doublement imposable, à terme, du chef des actionnaires (résidents genevois) au taux maximum :

 

  1. de 28% pour les participations qualifiées de plus de 10% de la fortune commerciale (taux maximum de 45% déduction faite de l’abattement ICC de 40% et IFD de 30% prévu par le nouveau droit dès 2020) ;

 

  1. de 31.5% pour les participations qualifiées de plus de 10% de la fortune privée (taux maximum de 45% déduction faite de l’abattement ICC/ IFD de 30% prévu par le nouveau droit dès 2020) ;

 

  1. de 45% (sic) dans tous les autres cas (taux maximum ICC/ IFD de 45%).

 

 

  1. Baisse des taux de capitalisation des états locatifs

 

La valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l’état locatif annuel brut aux taux fixés chaque année par le Conseil d’État dans le règlement d’application de la loi sur l’imposition des personnes physiques.

 Ces dernières années, le Conseil d’État n’a eu de cesse de réduire les taux de capitalisation des états locatifs bruts des immeubles sis à Genève, servant à calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs, par la modification périodique du règlement susmentionné.

 Pour l’année 2018, le Conseil d’Etat a ainsi retenu les taux de capitalisation suivants :

 

 

Catégories

2017

2018

Variation

a)

Immeubles de logements

4,60%

4,40%

- 4,3%

b)

Immeubles HBM, HLM, HCM, et HM

6,00%

5,35%

- 10,8%

c)

Immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans la zone d'affectation du sol 1

3,30%

2,88%

- 12,7%

d)

Immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans la zone d'affectation du sol 2

3,68%

3,92%

+ 6,5%

e)

Immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones

5,26%

5,15%

- 2,1%

 

Ces taux ont ainsi atteint en 2018 des records historiques à la baisse, à 4.40% pour les logements d’habitation standards, et à 2.88% pour certains locaux commerciaux, dont les taux de vacance sont historiquement élevés !

 Les nouveaux taux de capitalisation pour l’année fiscale 2018 ont un effet important à la hausse sur l’assiette de l’impôt sur la fortune (pour les propriétaires d’immeubles locatifs et les actionnaires de sociétés immobilières détenant de tels immeubles) et de l’impôt immobilier complémentaire prélevés auprès des propriétaires d’immeubles de quasi toutes les catégories.

 A l’exception des immeubles HBM, HLM, HCM, et HM pour lesquels le taux se fonde sur le taux de rendement moyen admis par l’Office financier du logement, les taux de capitalisation sont déterminés sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre le 1er janvier de l’année précédente et le 30 juin de l’année fiscale en cours, ou durant une période plus longue lorsque le nombre de transactions est très faibles, ou que certaines d’entre elles présente un caractère exceptionnel.

 Nous demandons instamment au Conseil d’État de revoir à la hausse, en les alignant sur ceux de 2017, les taux de capitalisation de toutes les catégories d’immeubles locatifs pour la période fiscale 2019 lors de sa prochaine révision du règlement d’application de la LIPP, pour tenir compte d’une réalité nouvelle à Genève, qui lui a manifestement échappé, ainsi qu’à ses « experts » : la tendance à la baisse, clairement manifestée au moins depuis 2017, des rendements sur le marché des immeubles locatifs, tout particulièrement sur le marché des immeubles commerciaux.

 De plus, il convient manifestement de débiaiser l’approche ‘valeur vénale’ de ces objets en tenant compte de phénomènes atypiques tels que notamment celui, conjoncturel, des intérêts bancaires négatifs.

 

 

  1. Fixation de la valeur locative des immeubles non locatifs

 

Jusqu'à présent, la valeur locative des villas et PPE était déterminée selon une information et un questionnaire édité par l'administration fiscale cantonale qui étaient applicables dès la période fiscale 2007. L'information prévoyait que les valeurs locatives ainsi déterminées soient indexées tous les quatre ans à partir de 2009. La dernière indexation aurait ainsi dû intervenir pour la période fiscale 2017. Cependant, l'annonce en début d'année 2018 d'une indexation à hauteur de 7,9% a suscité un certain nombre de réactions. Dans la foulée, le Grand Conseil votait la motion 2343 appelant à geler l'indexation de la valeur locative genevoise pour l'année 2017. Le Conseil d'État s'est prononcé favorablement sur cette motion, reconnaissant la nécessité de définir une méthode d'indexation plus adéquate.

 Le règlement relatif à la valeur locative (RVL) adopté par le Conseil d'Etat a permis d'aboutir à une mise à jour du système de calcul de la valeur locative à compter de la période fiscale 2018.

 Désormais, l'indice utilisé pour le calcul de l'indexation est celui du tableau publié par l'office cantonal de la statistique intitulé "Evolution des loyers des logements non neufs, selon la nature du logement, depuis 1995" selon la situation en mai de la période fiscale considérée. L'indice pris en considération est celui des logements à loyer libre.

 La précédente indexation pour 2013 faisait état d'une valeur d'indice de 111,1%. La valeur de l'indice pour 2018 s'élève à 116,3%, conduisant à une augmentation de la valeur locative de l'ordre de 4,7% applicable à la période fiscale 2018.

 Dès 2019, l'indexation sera mise à jour chaque année, contre tous les 4 ans auparavant.

 Nous saluons le fait que l’indexation initialement prévue en 2017 a certes été repoussée d’une année et que le taux d’indexation a également été revu à la baisse (4.7% au lieu des 7.9% annoncé en début d’année 2018 par courrier à tous les propriétaires).

 Il n’en demeure pas moins que cette augmentation est plus que surprenante à l’heure où le marché immobilier se détend (baisse du taux de vacance, rallongement substantiel de la période de relocation, etc.) avec une résultante très positive sur le niveau général des loyers.

 Cette indexation de la valeur locative engendrera une hausse d’impôt pour l’ensemble des propriétaires occupant leur logement et pénalisera particulièrement les propriétaires de la classe moyenne qui détiennent leur bien depuis de nombreuses années, avec un faible endettement et des intérêts hypothécaires déductibles fiscalement bien moindres que ladite valeur locative.

 Nous accueillons favorablement l’acceptation par le Grand Conseil d’une motion proposant un moratoire sur l’indexation de la valeur locative dans l’attente de l’examen final par les Chambres fédérales de la proposition de supprimer cet impôt particulièrement contesté.

 Cela étant et pour les motifs développés supra, la hausse de 4.7% intervenue pour la période fiscale 2018 doit être abrogée.

 Cette démarche parait opportune au vu de la charge fiscale genevoise que nous considérons globalement comme trop élevée.

 En outre, les hausses continuelles de la valeur locative incitent les propriétaires à rester fortement endettés ce qui contribue à un niveau d’endettement des ménages considéré comme inopportun au niveau macroéconomique.

 Nous préconisons une solution qui incite les propriétaires à amortir leurs dettes comme c’est le cas dans un bon nombre de pays européens.

 

 

*****

 

 

Au vu de tout ce qui précède, nous demandons au Conseil d’Etat, in corpore, de reconsidérer les mesures fiscales susmentionnées dans le sens de nos considérations.

 Les vaches à lait que sont les propriétaires immobiliers, sont, gentiment mais sûrement, en train de se tarir, à force de se faire tondre et de jouer les boucs émissaires de tous les maux de la République.

 Pour rappel, Genève est le canton dans lequel le montant d’argent restant aux ménages (revenu disponible) après le paiement de leurs charges, et notamment de leurs acomptes provisionnels, est le plus faible de Romandie. L’exploitation de la ressource fiscale est, par ailleurs, la plus forte de Suisse. 

 Il n’y a plus de place pour des hausses d’impôts, celles-ci sont devenues insupportables, en particulier à l’heure où la principale place concurrente (Vaud, pour ne pas la nommer) annonce des réductions significatives de sa fiscalité des personnes physiques.

 Il est grand temps que le Conseil d’État s’en rende compte et qu’il ait le courage de proposer une limitation du train de vie ‘somptuaire’ de l’État et des mesures d’accroissement de son efficience pour un « Mieux et moins d’État », plutôt que de se « refaire » systématiquement sur le dos des propriétaires immobiliers, captifs de l’État providence !

 Nous ne vous cacherons pas que la colère gronde (et pas seulement parmi nos membres), qu’il est question de ‘réclamations systématiques’ contre les bordereaux appliquant ces mesures, voire de ‘blocage d’un acompte provisionnel’, tant les mesures incriminées sont perçues comme allant bien trop loin, considérées par ailleurs comme confiscatoires et/ou contraires aux règles de la bonne foi.

 En l’état, nous faisons notre possible afin de contenir la grogne et d’éviter la ‘contagion’ en expliquant à nos bases respectives que des discussions sont en cours.

 Au vu de l’importance des enjeux, nous vous demandons de recevoir, dans les meilleurs délais, une délégation de nos organisations et associations, afin que nous puissions avoir un échange nécessaire et constructif sur le contenu de la présente requête en reconsidération.

 Dans l’attente de votre détermination et dans la perspective d’une rencontre à brève échéance, nous vous prions de croire, Monsieur le Président du Conseil d’État, Mesdames et Messieurs les Conseillers d’État, à l’assurance de notre haute considération.

 

 

Pour :

 

 

UDC, Genève : Céline AMAUDRUZ

 

MCG, Genève : Françoise SAPIN, Thierry CERUTTI

 

Association Halte aux Déficits : Pierre-André BOBILLIER,

 

L’Association Halte à l’Enfer Fiscal Genevois : Jean-François LIESS, Ronald ZACHARIAS,

Rue de l’École-de-Chimie 2, 1205 Genève.

 

P.S.: Quand bien même domicilié en Valais depuis un peu moins d'une année, je conserve néanmoins des intérêts à Genève que je souhaite défendre par le truchement de l'association que je présidais et dont je suis aujourd'hui vice-président. Ce 'foot-note' explicatif pour celles et ceux qui pourraient s'étonner de mon engagement.

 

 

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